De invloed van vastgoed op een bedrijfsverkoop
Als een onderneming vastgoed in bezit heeft, dan is het vaak verstandig om de waarde van dit vastgoed separaat te benaderen van de bedrijfswaarde die is gebaseerd op de ‘operatie’. Zeker wanneer de waarde van het vastgoed naar alle waarschijnlijkheid een groot deel van de totale waarde betreft, kan de impact hiervan groot zijn.
De eerste vraag die gesteld moet worden is of er alternatief gebruik mogelijk is voor het vastgoed. Bij een regulier kantoorpand zal dit zeker het geval zijn. Maar er is ook vastgoed denkbaar waarbij dat minder voor de hand ligt: denk aan de productiehal van een grotere brouwerij bijvoorbeeld of aan een crematorium. Het vastgoed is dan dermate specifiek en ingericht op de gebruiker/eigenaar hiervan, dat het vastgoed meer gezien kan worden als een productmiddel en overeenkomstig gewaardeerd wordt. In deze gevallen wordt vastgoed dus niet apart gewaardeerd. Als er wel relatief eenvoudig alternatief gebruik mogelijk is, dan wordt het vastgoed wel separaat gewaardeerd en op deze situatie zal dit artikel verder in gaan.
Waarderen van vastgoed
Als het vastgoed op meerdere manieren inzetbaar is en dus niet exploitatie-gebonden is, dan worden er over het algemeen twee waarderingen gemaakt: allereerst wordt de bedrijfswaarde van de operatie (de kernactiviteit van de onderneming) gewaardeerd, veelal aan de hand van de discounted cash flow methode. Daarnaast wordt het vastgoed apart gewaardeerd. De reden hiervoor is dat het risico van vastgoed voor het gemiddelde MKB-bedrijf een stuk lager is dat het risico van de operatie. Met andere woorden: de rendementseis voor vastgoed is lager. Als de waarde van het vastgoed dus bepaald zou worden met de (te) hoge rendementseis van de operatie, dan wordt het vastgoed ondergewaardeerd. En dat loopt al snel in de papieren!
Vastgoed in een bedrijfswaardering
Hoe het dan wel moet? Allereerst wordt het vastgoed van de operatie gesplitst. Vervolgens wordt er een reële huursom voor het vastgoed bepaald en deze wordt fictief als kostenpost opgevoerd in de boekhouding van de onderneming. Het is belangrijk dat deze huursom representatief is en rekening houdt met zaken als (achterstallig) onderhoud en erfpacht.
Vervolgens wordt de waarde van de operatie vastgesteld, exclusief de vastgoed-waarde, inclusief de huurkosten.
In een tweede waardering wordt de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van verwachte inkomsten en risico’s over een periode van (bijvoorbeeld) 15-20 jaar. Deze waarde wordt toegevoegd aan de berekende waarde van de operatie, en daarmee is de totale bedrijfswaarde inclusief vastgoed vastgesteld.
Vastgoed B.V.
Veel ondernemers hebben hun vastgoed ondergebracht in een aparte werkmaatschappij. Dat maakt deze waarderingsoefening een stuk eenvoudiger en een bedrijfsovername mogelijk ook: de verkoper kan dan het vastgoed makkelijker in bezit houden en blijven verhuren aan de nieuwe eigenaar van de operatie. Ook in deze constructie is het van belang dat er altijd wordt gerekend met een reële huursom.
OvernameAdvies
Als er sprake is van vastgoed waarvoor alternatief gebruik reëel is, dan is het aan te raden om dit vastgoed separaat te waarderen van de rest van de onderneming. De risico’s die verbonden zijn aan vastgoed zijn immers lager dan de reguliere bedrijfsrisico’s van het gemiddelde MKB-bedrijf. Navenant is de rendementseis voor vastgoed dan ook lager en de waarde bij een overeenkomstige kasstroom dus hoger. Door de operatie en het vastgoed apart te waarderen wordt een completer beeld van de onderneming geschetst met een (veelal) hogere bedrijfswaarde.
