Ben je de eigenaar van een hotel en denk je er over om het hotel te verkopen? Dan zijn er een aantal grote beslissingen die genomen moeten worden. De reden voor de verkoop is daarbij natuurlijk van belang. Je kan het hotel simpelweg ‘in de markt zetten’ en hopen op een mooie prijs. Maar een verkoopstrategie waarbij je gedegen onderzoek naar de marktomstandigheden en een realistische vraagprijs hebt gedaan, loont doorgaans beter. We zetten de belangrijkste afwegingen en tips voor een eventuele verkoop van een hotel op een rij.

Is je hotel verkopen wel de beste oplossing?

Allereerst is de belangrijkste vraag: moet het hotel wel echt verkocht worden? Is dat de beste oplossing? De sleutel voor het antwoord zit in de reden voor de verkoop. Een veel voorkomende reden voor verkoop is een gebrek aan opvolging. Vooral bij familiehotels, die soms al jaren in de familie overgaan van persoon op persoon, komt er soms een moment dat die doorlopende opvolging tot een halt komt. Dit kan een belangrijke reden voor de verkoop zijn. Omdat zo’n familiehotel echter al jaren in de familie was, is er ook een sterke binding met de huidige eigenaar. De vraag is dan: ben je als eigenaar op zoek naar een totale verkoop en wil je er dus geen omkijken meer naar hebben? Of wil je als eigenaar afbouwen, maar vind je het niet erg om nog wat tijd in het hotel te steken?

Wanneer je het niet erg vindt om tijd aan het hotel te besteden, is verhuur een interessante oplossing. Ook hier is veel vraag naar. De huurder kan zich volledig richten op het exploiteren van het hotel, maar hoeft niet het financiële vermogen te hebben om het hele hotel ineens over te nemen. Bijkomend voordeel is dat het hotel in zekere zin in de familie blijft. Wanneer de wens is om naar het hotel geen omkijken meer te hebben, dan lijkt een verkoop de beste oplossing.

Zorg voor inzicht in de huidige situatie

Wanneer het besluit wordt genomen om tot verkoop over te gaan, is het belangrijk om een goed zicht op de huidige situatie te hebben. Is de boekhouding op orde - niet alleen recent, maar ook in voorbijgaande jaren? Zijn er cijfers over de bezetting van het hotel en het verloop daarvan over de afgelopen jaren? Is inzichtelijk via welke kanalen de gasten het hotel hebben gevonden? Welke vergunningen zijn er precies afgegeven en rusten die op de locatie of op de eigenaar van het hotel? Zorg ervoor dat op deze vragen een duidelijk antwoord is. Wanneer dergelijke informatie bij de aanvang van een verkoopproces op orde is, zal dit de uiteindelijke verkoopprijs positief beïnvloeden.

De verkoopwaarde van een hotel

De waarde van een hotel is van veel verschillende factoren afhankelijk. Doorgaans wordt de waarde van commercieel vastgoed, zoals een kantoor, vastgesteld door uit te gaan van de huurwaarde. Bij een hotel is echter ook het resultaat van belang. Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen moet er over de afgelopen jaren een goede administratie zijn van de resultaten van het hotel en een prognose voor toekomstige resultaten.

Er zijn drie belangrijke methoden, die in principe alle drie ook tegelijk gebruikt kunnen worden, om tot een betrouwbare waardebepaling van het hotel te komen:

1. Het bedrijfsresultaat: hierbij wordt gekeken naar het bruto resultaat over een periode van 10 jaar, waarbij alle kosten en opbrengsten van het hotel zijn meegenomen. Uit de opsomming van dit resultaat kan een waarde afgeleid worden.
2. De huurwaardekapitalisatie: Hierbij wordt gekeken naar de huurprijs van het hotel en het daarbij behorende rendement. Belangrijk hierbij is dat niet alleen naar het rendement van een hotel wordt gekeken, maar ook naar een eventuele alternatieve toepassing, zoals de huurwaarde van een kantoor in plaats van een hotel.
3. Het bierviltje: de bovenstaande twee methoden zijn niet op een bierviltje te berekenen. Daarom wordt in de hotelwereld de vuistregel ‘duizend maal de kamerprijs’ nog wel eens aangehouden. Daarbij wordt de gemiddelde prijs per nacht vermenigvuldigd met het aantal kamers en vervolgens vermenigvuldigd met duizend. Uiteraard is dit een hele grove methode, die niet voldoende is om het hotel mee in de verkoop te zetten, maar het kan een grove indicatie zijn.

Hoe het hotel het best verkocht kan worden

Wanneer de beginselen op orde zijn en duidelijk is wat de vraagprijs van het hotel is, kan een begin gemaakt worden met het verkoopproces. Dit kun je uitbesteden aan een daarin gespecialiseerd bedrijf, of je kan het voor een belangrijk deel zelf doen. In dat laatste geval blijven de kosten lager en hou je zelf de regie.

Bij OvernameAdvies word je als hoteleigenaar ondersteund met een kennisbank, een rijke set aan apps die ondersteunen tijdens elke stap van het verkoopproces en een slimme chatbot die op elk moment als ‘hulplijn’ kan dienen wanneer je er even niet uitkomt. Doordat er in de afgelopen jaren al meerdere succesvolle hotels verkocht zijn en door OvernameAdvies zijn begeleid, kun je met gerichte expertise ondersteund worden, en toch zelf de touwtjes in handen houden. De experts van OvernameAdvies komen natuurlijk graag bij je langs, wanneer je dat prettig vindt, of je kiest ervoor om het traject volledig zelf te regisseren, met ondersteuning op afstand.

Welke methode je ook kiest, een belangrijke eerste stap zal de opmaak van een verkoopmemorandum zijn. In het verkoopmemorandum staan veel details over het hotel opgenomen, wordt ingegaan op de resultaten van het hotel, marktomstandigheden, concurrentie en het toekomstperspectief. Je kunt het beschouwen als een soort verkoopfolder van jouw hotel.

Op basis van dit memorandum zullen geïnteresseerden zich gaan melden en indicatieve biedingen kunnen doen. Op basis van die indicatieve biedingen kun je besluiten om met één of meerdere partijen in gesprek te gaan. Tijdens de onderhandeling zal op een zeker moment ook de zogeheten ‘due dilligence fase’ aanbreken, waarbij de kopende partij de mogelijkheid krijgt om inzicht te verkrijgen in de administratie en resultaten die in het memorandum genoemd zijn.

De overdracht van het hotel

Wanneer de due diligence fase is afgerond en de daadwerkelijke verkoop tot stand komt, kan aan de overdracht gewerkt worden. Belangrijk is om goed zicht te houden op de garanties die worden verstrekt bij de verkoop. Zo kan een hoge verkoopprijs aanvankelijk interessant lijken, maar kan dit bijvoorbeeld door afgesproken omzet garanties toch weer tegen vallen. Denk daarom goed na over de verplichtingen die je bij de verkoop aangaat en in hoeverre ze haalbaar zijn.

Ook de aansprakelijkheid is een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst. Zorg ervoor dat alle relevante zaken daarin zijn opgenomen en besproken. Wanneer op een later moment zaken aan het licht komen die tijdens de opmaak van de koopovereenkomst bij de koper niet bekend waren, dan kan dat vervelende consequenties voor jou als verkoper hebben.

Spreek tot slot duidelijk af hoe de verkoopprijs wordt betaald. Is het hele bedrag er ineens, is er een afhankelijkheid van derde partijen, of moet de verkoper het bedrag zelf nog bij elkaar krijgen? Zo voorkom je dat andere interessante kopers al zijn afgehaakt, terwijl de beoogde koper zelf de financiering nog bij elkaar moet krijgen.

OvernameAdvies

Wanneer je twijfelt of- en hoe jouw hotel het best verkocht kan worden, neem dan contact op met de experts van OvernamAdvies om samen te kijken naar het beste plan voor jouw hotel.